Покупатели
Покупка жилья в Турции: от предложения до тапу, шаг за шагом
Что на самом деле происходит между вашим первым предложением и днём, когда тапу у вас в руках? Как защищён задаток, когда проводится оценка и кто что делает в кадастровом управлении.
В Турции переход права на недвижимость завершается за один день, в кадастровом управлении, подписями обеих сторон. Из-за этого процесс выглядит обманчиво коротким. На деле именно подготовка до этого дня определяет, пройдёт ли сделка гладко.
Шесть шагов
- 01Предложение и договорённостьЗдесь обсуждаются цена, график платежей, что остаётся в объекте и дата завершения. Устная договорённость не имеет силы; каждая деталь, не изложенная письменно, превращается в спор в день переоформления.
- 02Проверка кадастрового реестраЕсть ли на объекте ипотека, арест, отметка или сервитут? Каков его градостроительный статус и есть ли разрешение на ввод? Эта проверка проводится до внесения любого задатка. Любое обременение, выявленное позже, становится проблемой покупателя.
- 03Задаток и предварительный договорЗадаток обычно составляет от пяти до десяти процентов цены. В договоре должно быть чётко указано, при каких обстоятельствах задаток возвращается — прежде всего при отказе в ипотеке и при появлении обременения в реестре.
- 04Отчёт об оценкеГотовится организацией, лицензированной Советом по рынкам капитала. При продаже иностранным покупателям он обязателен, и банк в любом случае потребует его при покупке в кредит. Подготовка занимает несколько рабочих дней, и у отчёта есть срок действия, поэтому заказывать его слишком рано тоже не помогает.
- 05Приём в кадастре и сборПриём назначается в кадастровом управлении. Сбор за тапу должен быть уплачен до приёма. Если покупатель не говорит по-турецки, обязательно присутствие присяжного переводчика.
- 06Переоформление и что дальшеСтороны подписывают документы, и тапу выдаётся в тот же день. Затем переоформляются коммунальные договоры, обновляется полис страхования от землетрясения и подаётся декларация по налогу на недвижимость.
Что должно быть в договоре о задатке
- Номера квартала, участка и помещения — описания адреса недостаточно
- Общая цена, внесённый задаток и дата, когда наступает срок остатка
- Крайняя дата, к которой должно состояться переоформление
- Обстоятельства, при которых задаток возвращается (отказ в ипотеке, обременение в реестре, градостроительная проблема)
- Перечень предметов обстановки и оборудования, остающихся в объекте
- На ком лежат айдат, налог на недвижимость и коммунальные долги
Всегда проверяйте кадастровый реестр до отправки задатка на личный счёт продавца. При наличии ареста на объекте задаток может оказаться невозвратным; снятие ареста зависит от погашения долга продавцом, а это может занять месяцы.
Вопрос заявленной цены
Поскольку сбор за тапу считается от цены продажи, указание в кадастре суммы ниже реальной — распространённая привычка. Она несёт три отдельных риска, и ни один из них не мал.
- Если разница вскроется при налоговой проверке, недоплаченный сбор потребуют вместе с пенями и штрафом за занижение налога.
- При продаже прирост стоимости считается от низкой цены покупки в тапу; сэкономленное сегодня возвращается завтра с процентами.
- Если вы намерены подавать на гражданство, порог оценивается по цифре в тапу; заниженная цена сразу лишает заявление смысла.
%4
Пошлина — общая ставка
5 августа 2026 г. действительно по состоянию на
%2
Пошлина — доля покупателя
5 августа 2026 г. действительно по состоянию на
%2
Пошлина — доля продавца
5 августа 2026 г. действительно по состоянию на
Об этом спрашивают чаще всего
- Сколько времени занимает процесс?
- При покупке за наличные с готовыми документами — от двух до четырёх недель. При покупке в кредит добавляются оценка и одобрение банка, что доводит срок до шести-восьми. Если апостилированные документы идут из-за рубежа, прибавьте ещё две недели.
- Обязательно ли нанимать юриста?
- Это не обязательно, но иностранным покупателям настоятельно рекомендуется. Проверка реестра, составление договора и оформление доверенности требуют юридических знаний. Обычный гонорар — меньше одной десятой процента от сделки; цена возможной ошибки — нет.
- Я внёс задаток, а продавец отказался. Что дальше?
- Если в договоре предусмотрена выплата при отказе, продавец возвращает задаток в двойном размере. Если нет — вы получаете обратно только внесённое. Наличие этого условия в договоре — самое важное, что нужно проверить до любого платежа.
- Кто должен присутствовать на приёме в кадастре?
- Покупатель и продавец либо представители с нотариальной доверенностью. Если покупатель не владеет турецким, должен присутствовать также присяжный переводчик; при действиях по доверенности переводчик не нужен.
Информация на этой странице носит общий характер и не является юридической или финансовой консультацией. Законодательство может измениться; до совершения сделки обратитесь к своему бухгалтеру или юристу.