Compradores
O que cobre a quota de condomínio e como é gerido um empreendimento?
Como a quota é fixada, o que acontece se não pagar e por que deve ler o livro de atas. As perguntas a fazer antes de comprar num empreendimento com gestão.
Ao comprar habitação dentro de um empreendimento, ao preço do anúncio há que somar a quota de condomínio. Ao longo de dez anos de propriedade, a quota mensal atinge uma proporção nada desprezável do preço do imóvel e reduz diretamente a rentabilidade do arrendamento.
Como se determina a quota?
Pela Lei da Propriedade Horizontal, parte das despesas reparte-se pela permilagem e parte em partes iguais. Se o regulamento do condomínio dispuser de outro modo, prevalece este. Na prática, os empreendimentos grandes calculam sobretudo por metro quadrado bruto.
- Despesas de pessoal: segurança, limpeza, equipa técnica — geralmente a maior rubrica
- Eletricidade, água e aquecimento das partes comuns
- Contratos de manutenção de elevadores, geradores e grupos hidropressores
- Exploração da piscina, dos espaços verdes e das zonas desportivas
- Fundo de reserva — a parcela acumulada para renovar cobertura, fachada e elevadores
Em empreendimentos com piscina e amplos espaços ajardinados a quota pode chegar ao triplo ou quádruplo da de um prédio comum com a mesma área. Se não vai usar os espaços comuns, conte essa diferença como custo anual.
Dois documentos a ler antes de comprar
O primeiro é o regulamento do condomínio: a constituição do empreendimento, averbada no registo predial. As limitações quanto a animais, arrendamento de curta duração, uso comercial e alterações de fachada estão aí. Se planeia um uso que o regulamento não permite, precisa de o ver antes de comprar.
O segundo é o livro de atas: as deliberações da assembleia de condóminos dos últimos dois ou três anos. Uma despesa grande à vista — reabilitação de fachada, substituição de elevador, isolamento — aparece aí. É desse livro que se percebe com maior clareza que a quota está prestes a subir ou que vem uma derrama.
O que acontece se a quota não for paga?
Vencem-se juros de mora e a administração pode instaurar execução. A lei reconhece ainda aos restantes condóminos uma garantia legal sobre a fração do devedor. A dívida de condomínio é uma dívida séria; se quem não paga é o seu inquilino, a responsabilidade continua a ser sua.
Para o comprador o essencial é isto: a Lei da Propriedade Horizontal responsabiliza o novo proprietário, juntamente com o anterior, pelas quotas em atraso. Pedir à administração uma declaração de não dívida antes da transmissão é coisa de minutos e evita uma surpresa considerável.
O que mais nos perguntam
- Paga-se condomínio de uma fração vazia?
- Sim. A quota está ligada à fração e não ao seu uso. Em rubricas como o aquecimento pode aplicar-se uma taxa reduzida ao proprietário que não a ocupa, mas não há isenção das despesas comuns.
- Deve o inquilino pagar o condomínio?
- Pode ser acordado no contrato de arrendamento e é habitual. Mas perante a administração responde o proprietário; se o inquilino não paga, a administração dirige-se a si.
- Quem fixa a quota?
- A assembleia de condóminos, aprovando o orçamento na reunião anual. O administrador não pode aumentá-la sozinho; a deliberação deve constar da ata.
- Posso fazer alojamento local no empreendimento?
- Só se o regulamento não o proibir e existir consentimento unânime dos condóminos. Essa unanimidade é exigida por lei para a licença de arrendamento turístico; a oposição de um único condómino trava o processo.
As informações desta página têm caráter de orientação geral e não constituem aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação pode mudar; consulte o seu contabilista ou advogado antes de avançar.